Was benötige ich für den Hauskauf?

Es gibt nichts Ärgerlicheres als zu viel für eine Bestandsimmobilie zu zahlen oder die eigene Immobilie deutlich unter Wert zu verkaufen. Dabei ist es gar nicht so einfach den korrekten Preis für ein Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung zu ermitteln und Interessenten haben sich gleichzeitig noch um diverse andere Aspekte des Hauskaufs zu kümmern. Damit Sie sich hierbei nicht überfordert fühlen und der Hauskauf reibungslos vonstattengehen kann, stellen wir mit diesem Ratgeber einen Leitfaden für potenzielle Hauskäufer zur Verfügung.

Wie ermittelt man einen realistischen Preis?

Eine seriöse und kompetente Immobilienbewertung sollte vorgenommen werden, sobald ernsthaftes Interesse an einem Objekt besteht. Dabei bildet der aufgerufene Kaufpreis natürlich den Ausgangspunkt, aber hier besteht in der Regel ein gewisser Verhandlungsspielraum. Wie hoch dieser im Einzelfall ist, hängt nicht nur vom Verhandlungsgeschick des Käufers oder Maklers ab, sondern auch von der professionellen Einschätzung des Wertes durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertungen. Ein solches Gutachten kann das beste Argument sein, um auf Preisnachlässe zu drängen.

Dabei schauen sich die Gutachter folgende Kriterien an:

1. Lage: Die Lage einer Immobilie ist einer der entscheidenden Faktoren für ihren Wert. Eine Immobilie in einer begehrten Gegend mit guter Infrastruktur, Zugang zu Bildungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln und anderen Annehmlichkeiten wird in der Regel einen höheren Wert haben als eine Immobilie in einer weniger attraktiven Lage.

2. Zustand der Immobilie: Der bauliche Zustand und die Qualität der Immobilie spielen eine Rolle bei der Bewertung. Eine gut gepflegte Immobilie in gutem Zustand sollte höher bewertet werden als eine Immobilie, die Reparatur- oder Renovierungsbedarf aufweist.

3. Größe und Grundstücksfläche: Die Größe der Immobilie und des Grundstücks, auf dem sie sich befindet, wirken sich auf den Wert aus. Größere Immobilien oder Grundstücke haben in der Regel einen höheren Wert, insbesondere wenn sie den Bedürfnissen des Marktes entsprechen. Allerdings sinkt der Quadratmeterpreis normalerweise bei steigender Größe.

4. Ausstattung und Merkmale: Besondere Ausstattungsmerkmale wie ein Swimmingpool, ein Kamin, eine moderne Küche oder ein hochwertiges Badezimmer können den Wert einer Immobilie erhöhen. Eine gute Wärmedämmung, eine Photovoltaikanlage oder eine Wärmepumpe beziehungsweise energetische Faktoren werden hierbei immer wichtiger.

5. Marktbedingungen: Die Nachfrage und das Angebot auf dem Immobilienmarkt haben einen erheblichen Einfluss auf den Wert. Wenn die Nachfrage hoch ist und das Angebot begrenzt, können die Preise steigen und umgekehrt. Der Markt befand sich bis vor kurzem in einem Aufwärtstrend oder sogar einer Boomphase, doch seit dem letzten Quartal 2022 sinken die Preise wieder.

6. Rechtliche Faktoren: Rechtliche Aspekte wie Eigentumsverhältnisse, Grundbuchbelastungen, Baugenehmigungen und andere rechtliche Einschränkungen können den Wert einer Immobilie ebenfalls beeinflussen.
Es ist wichtig anzumerken, dass der Wert einer Immobilie subjektiv sein kann und von individuellen Präferenzen und dem jeweiligen Markt abhängt. Eine professionelle Immobilienbewertung kann in jedem Fall bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie helfen. Sie haben keine geeignete Immobilie gefunden? Dann denken Sie doch über einen Neubau nach.

Was ist beim Kauf sonst noch zu beachten?

Hat man eine Immobilie zu einem guten Preis gefunden und möchte diese nun erwerben, sind diverse rechtliche Aspekte zu prüfen und Behördengänge zu erledigen:

1. Überprüfung des Grundbucheintrags: Das Grundbuchamt ist zuständig für die Führung der Eigentums- und Belastungsverhältnisse von Grundstücken. Es ist wichtig, den aktuellen Grundbucheintrag der Immobilie zu prüfen, um sicherzustellen, dass der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist und keine Belastungen oder Rechte Dritter bestehen.

2. Baugenehmigung und Bebauungsplan: Stellen Sie sicher, dass die Immobilie über die erforderlichen Baugenehmigungen verfügt und den Vorgaben des Bebauungsplans entspricht. Dies ist wichtig, um zu gewährleisten, dass die Immobilie legal gebaut wurde und keine zukünftigen rechtlichen Probleme entstehen.

3. Prüfung des Energieausweises: Ein Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie. Es ist wichtig, den Energieausweis zu überprüfen, um Informationen über den Energieverbrauch und mögliche Einsparungen zu erhalten.

4. Beurkundung des Kaufvertrags: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar überprüft die Vertragsinhalte und stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Er ist auch für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch verantwortlich.

5. Zahlung der Grunderwerbsteuer: Beim Immobilienkauf fällt in der Regel die Grunderwerbsteuer an. Diese Steuer variiert je nach Bundesland und richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Es ist wichtig, die Höhe der Grunderwerbsteuer zu kennen und die Zahlung einzuplanen.

6. Abschluss von Versicherungen: Überlegen Sie, welche Versicherungen für die Immobilie relevant sind. Dazu gehören beispielsweise eine Gebäudeversicherung, eine Haftpflichtversicherung oder eine Hausratversicherung. Informieren Sie sich über die verschiedenen Optionen und schließen Sie geeignete Versicherungen ab.

Bei einigen dieser aufwändigen, aber notwendigen Tätigkeiten können sich Käufer von Immobilien durch einen Anwalt oder einen Makler vertreten oder unterstützen lassen und die ersten beiden Punkte können bereits Teil des Wertgutachtens sein.

Worauf sollte man bei der Finanzierung achten?

In der Regel kann man sich eine Immobilie nicht einfach so aus der Portokasse leisten und nicht-liquide Mittel mit hohen Renditeaussichten möchte man auch nicht vorzeitig anzapfen. Die meisten Käufer greifen daher auf eine Finanzierung durch eine Bank oder einen anderen Finanzdienstleister zurück.

Mit dem – bestenfalls begutachteten – Kaufobjekt tritt man an die Hausbank heran, bemüht ein Kreditvergleichsportal oder beauftragt einen Vermögensberater, um Finanzierungsangebote zu erhalten. Diese sollten in der Höhe den Kaufpreis sowie diverse weitere Kosten für den Makler, die Grunderwerbsteuer sowie den Notar und die Eintragung ins Grundbuch in Höhe von etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises abdecken. Von diesen Gesamtkosten sollte der Käufer in etwa 20 bis 30 Prozent aus dem eigenen Kapital bestreiten können. Das benötigte Darlehen sollte demnach die Kaufsumme plus ca. 15 Prozent weitere Kosten minus das verfügbare Eigenkapital betragen (Kaufpreis * 1,15 - Eigenkapital).

Bevor man einen Kredit beantragt, sollte man außerdem dafür sorgen, dass die eigene Bonität nichts zu wünschen übrig lässt, denn bei den Summen, die bei einem Hauskauf aufgenommen werden, können bereits minimale Veränderungen des Sollzinses erhebliche Unterschiede bei den Gesamtkosten des Kredits ausmachen. Lassen Sie daher alle falschen oder veralteten Negativeinträge aus Ihrer Schufa-Akte löschen und geben Sie der Bank möglichst viele Sicherheiten wie Wertpapiere, Lebensversicherungen oder PKW.

Eine unbefristete Arbeitsstelle, ein langer Verbleib an derselben Meldeadresse sowie wenige Konten und Kreditkarten sowie ein zuverlässiges Zahlungsverhalten in der Vergangenheit verbessern den Schufa-Score weiterhin. Das Bündeln von mehreren Kleinkrediten oder die Ablösung bestehender Verbindlichkeiten signalisieren ebenfalls eine gute Bonität, die mit vergleichsweise niedrigen Zinsen belohnt wird. Sollte es Ihnen nicht möglich sein, Ihre persönliche Bonität zu optimieren, denken Sie über Bürgschaften oder weitere solvente Personen, die als zusätzliche Kreditnehmer auftreten können, nach, um in den Genuss besserer Konditionen zu gelangen.