So wird es günstig

Ohne soliden Baukredit platzt der Traum vom Eigenheim für den Großteil aller Menschen. Dabei bleibt in der Mehrheit aller Fälle eine Restschuld bestehen, wenn der vereinbarte Festzins der Erstfinanzierung ausläuft. Als Schuldner brauchen Sie dann eine Anschlussfinanzierung. Wie beim vorangegangenen Baukredit spielen auch beim Anschlussdarlehen günstige Konditionen eine Rolle. Was genau heißt das und welche Möglichkeiten bieten sich?

Arten der Anschlussfinanzierung: Wie sich Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen unterscheiden

Vor dem Bau eines Hauses gibt es einiges zu planen, darunter die Baufinanzierung. Meist sichern Kreditgeber die im Erstvertrag vereinbarten Zinsen für einen kürzeren Zeitraum zu, als der Baukredit zum Auslaufen benötigt. In der Praxis bedeutet das üblicherweise, dass die Zinsbindung nach fünf, zehn oder 15 Jahren ausläuft. Was im Anschluss daran passiert, bedenken viele Schuldner zu spät. Idealerweise beschäftigt man sich schon Jahre vor dem Auslaufen der Zinsbindung mit den Optionen, die zur Anschlussfinanzierung zur Verfügung stehen. Darunter

• die Prolongation, bei der Schuldner zu einem neu vorgeschlagenen Zins eine Anschlussfinanzierung bei ihrem ersten Kreditgeber abwickeln.
• die Umschuldung, bei der Kreditnehmer im Rahmen der Anschlussfinanzierung zu einem zweiten Kreditgeber wechseln.
• das Forward-Darlehen, bei dem Schuldner 66 Monate vor Inanspruchnahme der Darlehenssumme den Zinssatz für ihre Anschlussfinanzierung vereinbaren.

Das Forward-Darlehen kommt nicht für Kreditnehmer in Frage, die sich zu spät mit ihren Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung beschäftigen. Wer früh genug damit beginnt, wirft idealerweise einen genauen Blick auf das Zinsumfeld. Bei einem gesunkenen oder relativ niedrigen Zinsniveau ist es beispielsweise sinnvoll, Anschlussfinanzierungsangebote mit Zinssicherheit einzuholen. Auch Zinsprognosen sollten Kreditnehmer nicht ignorieren. Sind zum Zinsbindungsende der Erstfinanzierung beispielsweise niedrigere Zinsen wahrscheinlich, entscheidet man sich zu einem gegebenen Zeitpunkt lieber gegen ein Forward-Darlehen.

Wer das Forward-Darlehen verschwitzt oder verworfen hat, muss zwischen der Prolongation mit neuer Zinsvereinbarung und der Umschuldung mit Wechsel zu einem neuen Kreditgeber entscheiden. Die Prolongation ist der einfachste Weg für das Anschlussdarlehen. Denn vier bis sechs Wochen vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist kommt der ursprüngliche Kreditgeber von selbst mit einer neuen Zinsvereinbarung auf den Schuldner zu. Für Kreditnehmer bedeutet dies geringen Aufwand. Daher entscheidet sich ein Großteil für diese Möglichkeit, obwohl es sich dabei oft nicht um die günstigste Option handelt. Bevor ein neuer Vertrag unterzeichnet wird, lohnt ein Zinsvergleich. Wenn andere Kreditgeber günstigere Anschlussfinanzierungen anbieten, kann man diese Angebote als Ansatzpunkt für eine Verhandlung über die vorgeschlagene Zinsvereinbarung des alten Kreditgebers nutzen. Passt der die Konditionen daraufhin nicht an, sollte eine Umschuldung zumindest in Erwägung gezogen werden. Der neue Anschlussfinanzierungspartner wickelt den Wechsel dabei in den meisten Fällen unkompliziert ab. Auch im Falle einer Umschuldung entscheiden sich Kreditnehmer aber lieber nicht für das erste günstige Angebot, sondern vergleichen die Konditionen unterschiedlicher Finanzierungspartner.

Der Vergleich unterschiedlicher Anschlussfinanzierungsangebote sollte nicht unter Zeitdruck erfolgen. Daher beginnt man damit am besten schon drei bis sechs Monate vor Ablauf der alten Zinsbindung. Hilfreiche Tools sind in diesem Zusammenhang Hypothekenrechner, mit denen sich die neue Baufinanzierung planen lässt. Zudem lohnt die Kontaktaufnahme mit einem unabhängigen Kreditvermittler. Solche Experten haben Zugriff auf die Angebote zahlreicher potenzieller Kreditgeber und können so die beste Anschlussfinanzierung ermitteln.

Mit welchen Zinsen Kreditnehmer bei einer Anschlussfinanzierung rechnen müssen, ist bis zu gewissem Grad an den aktuellen Bauzinsen für Baukredite mit niedrigem Finanzierungsauslauf nachzuvollziehen. Entscheidend ist dabei das Verhältnis zwischen dem Wert der gebauten Immobilie und der Restschuld, besser bekannt als Beleihungsauslauf. Wie schon bei der Erstfinanzierung sind auch bei der Anschlussfinanzierung proportional zur Laufzeit höhere Zinsen zu erwarten. Welche Zinsbindung man zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung wählen sollte, hängt vom jeweiligen Zinsniveau ab. Je niedriger das Niveau aktuell ist, desto sinnvoller ist eine lange Zinsbindungsfrist von 10 bis 20 Jahren. Das gilt insbesondere, wenn Prognosen für die kommenden Jahre steigende Bauzinsen vorhersagen. Auch Volltilgerdarlehen sind in diesem Fall eine lohnenswerte Option, weil sie mit hohen Zinsrabatten einhergehen. Wer für die Anschlussfinanzierung niedrigere Zinsen zahlt, sollte proportional zu dieser Ersparnis übrigens die Tilgung erhöhen. Dadurch zahlt man insgesamt weniger Zinsen und ist zur selben Zeit schneller schuldenfrei.

Viele Kreditnehmer gehen die Anschlussfinanzierung genauso an, wie vor Jahren ihre Erstfinanzierung. Teils wird dabei keine neue Bedarfsermittlung zu Grunde gelegt. Dieses Vorgehen ignoriert, dass die persönliche und finanzielle Situation des Kreditnehmers nicht vollkommen gleichgeblieben ist. Dabei lassen sich die besten Konditionen für eine Anschlussfinanzierung im Einzelfall nicht ohne Finanzierungsplan mit neu bestimmtem Bedarf ermitteln.

Fazit: Typische Fehler bei der Anschlussfinanzierung vermeiden

Planung ist bei der Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung alles, um typische Fehler zu vermeiden. Neben dem Verzicht auf einen Zinsvergleich und einer zu späten Beschäftigung mit den Finanzierungsoptionen gehört zu den Hauptfehlerquellen die rigorose Ablehnung einer Umschuldung. Dasselbe gilt für den Verzicht auf einen seriösen Vermittler, eine neue Bedarfsermittlung und Optionen wie Volltilgerdarlehen. Wer Fehler wie diese umgeht, befindet sich auf gutem Weg zu einer günstigen Anschlussfinanzierung.