Die Flurkarte und ihre Bedeutung für Immobilienkäufer

Wie beantrage ich eine Flurkarte?

Wer ein Grundstück erwerben möchte, benötigt eine Flurkarte. In dieser finden sich alle Informationen zur Immobilie mit Einbezug der Lage. Dadurch ist die Flurkarte eine unverzichtbare Grundlage für die Immobilienbewertung und dafür, ob der Kaufpreis angemessen ist.

Wir möchten genauer auf dieses wertvolle Schriftstück und seine Vorteile eingehen und zeigen, wie Käufer von Immobilien Einsicht erhalten können.

Obwohl heute offiziell von einer Katasterkarte gesprochen wird (ein alternativer Begriff ist Liegenschaftskarte), ist die Flurkarte immer noch ein gängiger Begriff der Alltagssprache. Hervorheben möchten wir, dass alle, die eine Flurkarte benötigen, inzwischen die Flurkarte online erwerben können und sich das dafür zuständige Katasteramt aufgrund nutzerfreundlicher Übersichtsseiten in wenigen Sekunden finden lässt.

Das Flurstück ist die kleinste Bebauungseinheit

Flur ist ein mittelalterliches, deutsches Wort für das Saatfeld, das im Laufe der Zeit auf immer weitere Flächenbezeichnungen ausgedehnt wurde. Auf einer heutigen Flurkarte ist das Flurstück die kleinste Bebauungseinheit. Historisch wurde mit den Vermessungsarbeiten für die Flurkarten in Deutschland ab dem frühen 19. Jahrhundert begonnen. Das Flurstück kann mit dem Grundstück identisch sein, aber ein Grundstück kann auch aus mehreren Flurstücken zusammengesetzt sein. Umgekehrt ist dies nicht möglich, das heißt, niemals kann ein Flurstück aus mehreren Grundstücken bestehen.

Die Gemarkung als größte Ordnungseinheit der Flurstücke

Basis der Flurkarte ist die Gemarkung als größte Ordnungseinheit der Flurstücke. Die Gemarkung kann eine Siedlung sowie ein Teil einer größeren Siedlung sein oder aus mehreren Dörfern bestehen. Der übliche Maßstab der Flurkarte ist 1:500 oder 1:1000. In ländlichen Regionen sind größere Maßstäbe möglich, die nötig werden können, weil viele Grundstücke auf dem Land als Höfe von beträchtlicher Größe sind.

Die wichtigsten Elemente der Flurkarte

Auf der Flurkarte befinden sich die einzelnen Flurstücke zusammen mit der Flurstücksnummer, die vom Katasteramt zur Identifikation verwendet wird. Die Flurstücke sind in die grob gezeichnete und kenntlich gemachte Umgebung eingebettet. Dies dient vor allem als Grundlage für die Bewertung der Lage des Grundstücks.

Welche Ansicht darf es sein?

Wer Einsicht in eine Flurkarte haben möchte, kann zwischen zwei Ansichten wählen. So ist die Flurkarte als Rahmenkarte oder Inselkarte verfügbar. In der Rahmenkarte wird die Umgebung zusammen mit der Gemarkung abgebildet, während in der Inselkarte die Gemarkung nur als Ausschnitt zu sehen ist. Hier wird die Umgebung nicht berücksichtigt.

Wir empfehlen die Verwendung der Rahmenkarte, um zur Bewertung der Lage der Immobilie die Umgebung besser einbeziehen zu können.

Welche Informationen finden sich auf der Flurkarte?

Vorteile, welche die Einsicht in die Flurkarte für Immobilieninteressenten mit sich bringen, sind kaufrelevante Details zum Grundstück und zur Umgebung.

In dieser Liste zeigen wir die Informationen der Flurkarte im Detail:

• Flurstücke in Einbettung zur Gemarkung
• Flurstücknummern
• Grenzen des Flurstücks
• Straßen und Gleise
• Gebäude und Nutzungsart
• Art der Bodennutzung
• Gebiets- und Gemeindegrenzen
• Bezeichnung der Gemarkung
• Maßstab
• Lagebezeichnung
• Angaben zum Bodenwert
• topografische Merkmale: Gewässer, Hügel und Böschungen
• Abgrenzungen: Hecken, Zäune und Mauern

Wer benötigt eine Flurkarte?

Neben Immobilienkäufern greifen Immobilieninvestoren und Banken auf Flurkarten zurück, um aus dem Dokument wesentliche Informationen zum Immobilienwert für die Vermarktung oder Kreditbewilligung zu ziehen. Notare sind zur Beurkundung neuer Besitzverhältnisse ebenfalls auf die Katasterkarte angewiesen, während Kommunen auf die Flurkarten zur Bemessung der Grundsteuer zurückgreifen.

Weitere Funktionen von Flurkarten sind der Lageplan für Bauherren und Architekten zur Durchführung von Bautätigkeiten sowie der Nachweis von Grundstücksgrenzen im Geschäftsverkehr und im Falle von Rechtsstreitigkeiten. Flurkarten werden notariell beurkundet, sodass sich auf ihnen die Besitzverhältnisse in Gemarkungen ablesen lassen.

Flurkarten beantragen – was ist zu tun?

Flurkarten sind in Deutschland inzwischen in digitaler Form erhältlich und können als automatische Liegenschaftskarten (ALK) oder digitale Flurkarten (DFK) in Bayern abgerufen werden. Durch die Digitalisierung der Katasterkarten konnte der Kundenservice erheblich erweitert werden. Eine typische Errungenschaft, die es analog nicht gab, ist die Möglichkeit für den Kunden, für die Einsicht in die Flurkarten auf unterschiedliche Maßstäbe zuzugreifen.

Adressat für den Antrag ist das für den jeweiligen Wohnort zuständige Katasteramt. Mündlich gestaltet sich die Informationsfreigabe formlos und kostenfrei. Für einen schriftlichen Auszug sind hingegen Gebühren von 15 bis 60 Euro zu entrichten und es muss ein „begründetes Interesse“ für den Antrag auf Herausgabe der Flurkarte vorliegen, was durch die mögliche Kaufabsicht gewährleistet sein sollte.

Dennoch verlangen viele Ämter die Vollmacht des Eigentümers, sodass Antragsteller das Schriftstück vor dem Antrag bereithalten sollten, um dieses dem Antrag hinzuzufügen. Wer diesen Vorgang proaktiv gestaltet, spart oft wertvolle Zeit, da sich ansonsten die Behörde in vielen Fällen meldet, um die Vollmacht des Eigentümers zu verlangen. Der Antrag kann per Brief oder E-Mail an das zuständige Katasteramt erfolgen. Für eine weitere Beratung ist eine persönliche Vorsprache im Katasteramt möglich.

Für den Antrag sind Musterblätter zum Ausdruck verfügbar, die dem Antragsteller die Last für die richtigen Formulierungen nehmen.

Wie nutze ich die Flurkarte?

Die Flurkarte bietet Interessenten von Immobilien wichtige Informationen zum Grundstück. Für das Grundstück selbst sind die Grenzen und der Bodentyp von Interesse. In Bezug auf das Umfeld lassen sich wertbestimmende Faktoren wie die Besiedlungsdichte und die Anbindung an das Straßensystem feststellen. Wer in ruhigen Siedlungen leben möchte, achtet nicht nur auf die Existenz einer Zufahrtsstraße, sondern auch darauf, dass Fernstraßen aufgrund der Lärm- und Geruchsbelästigung weit genug entfernt sind.

Bei der Umgebung zählt für die potenziellen Käufer vor allem die Anbindung an die Infrastruktur. Typische Fragen, die sich Käufer zu diesem Zweck stellen, sind die Nähe zu Schulen, Ärzten, Krankenhäusern und Geschäften. Von Bedeutung ist ferner das Freizeit- und Kulturangebot, während Sehenswürdigkeiten, Seen, Flüsse und Grünanlagen die Lage aufwerten.

Eine Flurkarte erleichtert vieles

Käufer von Immobilien sollten die Möglichkeiten nutzen, welche Flurkarten für die Wertbestimmung von Immobilien bieten. Dies erleichtert ihnen die Einschätzung, ob der verlangte Kaufpreis angemessen veranschlagt wurde und ob die Immobilie in eine Umgebung eingebettet ist, in der man dauerhaft seine Wurzeln schlagen möchte.

Die Froschperspektive, die man durch den Besichtigungstermin erhält, wird durch die Vogelperspektive sinnvoll ergänzt. Um diesen Aspekt abzurunden, sollten sich Käufer bei ihrem Antrag an das zuständige Katasteramt immer für eine Rahmenkarte statt einer Inselkarte entscheiden.