Wie der Wert eines Hauses oder einer Wohnung ermittelt wird
Ein Angebotspreis, ein Online-Rechner oder der Verkauf eines Hauses in der Nachbarschaft können eine erste Orientierung geben. Ob eine konkrete Immobilie denselben Wert hat, lässt sich daraus allein jedoch nicht ableiten. Für ihren Wert sind unter anderem Lage, Grundstück, Größe, baulicher Zustand, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten wichtig. Ermittelt wird der Wert mit dem Vergleichswert-, dem Ertragswert- oder dem Sachwertverfahren; welches Verfahren passt, hängt vom Objekt und den verfügbaren Daten ab. Für Eigentümer und Kaufinteressenten ist deshalb auch eine andere Frage wichtig: Wofür wird die Bewertung benötigt? Wer den Zweck kennt, kann besser einschätzen, welche Informationen und welche Form der Wertermittlung sinnvoll sind.
Was eine Immobilienbewertung beantworten kann
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist etwas anderes als ein persönlicher Wunschpreis. Nach § 194 des Baugesetzbuchs beschreibt er den Preis, der zum maßgeblichen Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie zu erzielen wäre; die Erläuterungen des Bundesministeriums zur Wertermittlung ordnen diesen gesetzlichen Begriff ein. Berücksichtigt werden dabei unter anderem ihre rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage. Ungewöhnliche Umstände oder persönliche Verhältnisse sollen den Wert nicht bestimmen.
Das macht den Verkehrswert zu einer nachvollziehbaren, auf einen Stichtag bezogenen Einschätzung – nicht zu einer Zusage, dass ein Verkauf genau zu diesem Preis gelingt. Ein Angebotspreis kann darüber oder darunter liegen. Auch die Frage hinter einer Bewertung ist entscheidend: Möchten Sie eine Kaufpreisvorstellung prüfen, einen Verkauf vorbereiten oder wird ein Gutachten für einen bestimmten Empfänger benötigt? Je klarer der Anlass ist, desto gezielter lässt sich der erforderliche Umfang besprechen.
Diese Merkmale prägen den Immobilienwert
Zwei Häuser mit gleicher Wohnfläche können unterschiedlich bewertet werden. Schon ihre Grundstücke sind möglicherweise verschieden groß oder anders nutzbar. Hinzu kommen die Lage, die bauliche Ausführung, der Zustand und die Ausstattung. Bei einer Wohnung können beispielsweise die Eigenschaften des Gebäudes und die konkrete Einheit ins Gewicht fallen. Welche Merkmale besonders wichtig sind, hängt vom Objekt und vom jeweiligen Markt ab; eine allgemeingültige Gewichtung gibt es nicht.
Auch Modernisierungen und erkennbare Schäden gehören zur Betrachtung. Ein erneuertes Dach oder eine modernisierte Heizung sollte dabei nicht bloß als Stichwort auftauchen: Für die Einordnung ist relevant, was tatsächlich gemacht wurde und welchen Zustand das Gebäude insgesamt aufweist. Der energetische Zustand kann ebenfalls eine Rolle spielen, lässt sich aber nicht seriös allein aus dem Alter der Heizungsanlage ableiten. Ebenso können rechtliche und tatsächliche Nutzungsmöglichkeiten den Wert beeinflussen.
Ein Vergleich mit Inseraten greift deshalb oft zu kurz. Inserierte Preise sind zunächst Forderungen, keine belegten Verkaufspreise. Selbst bei ähnlichen Gebäuden können Unterschiede im Grundstück, im Zustand oder in der Nutzung einen direkten Vergleich erschweren. Online-Schätzungen können helfen, eine Größenordnung zu erkunden. Ob ihre Eingaben und Vergleichsdaten die Besonderheiten Ihrer Immobilie ausreichend abbilden, sollten Sie jedoch kritisch prüfen.
Drei Verfahren, unterschiedliche Blickwinkel
Für die Ermittlung des Verkehrswerts beschreibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren, wie die amtliche Fassung der Verordnung zeigt. Welches Verfahren geeignet ist, richtet sich unter anderem nach dem Objekt, den Gepflogenheiten des Marktes und den verfügbaren Daten. Auch mehrere Verfahren können herangezogen werden. Die Namen bezeichnen somit unterschiedliche Wege zur Wertermittlung, keine festen Schubladen für einzelne Immobilienarten.
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus geeigneten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Entscheidend ist das Wort „geeignet“: Unterschiede etwa bei Lage, Größe oder Zustand müssen berücksichtigt werden. Der Preis eines zufällig ausgewählten Nachbarhauses genügt für sich genommen nicht als Vergleichswert.
Das Ertragswertverfahren betrachtet die Erträge, die mit einer Immobilie erzielt werden können, und die damit verbundenen Bewertungsgrößen. Dieser Blickwinkel kann bei vermieteten Objekten besonders relevant sein. Auch hier reicht es nicht, eine aktuelle Miete einfach mit einer beliebigen Zahl zu multiplizieren; die Wertermittlung folgt einer geregelten Systematik.
Beim Sachwertverfahren werden der Wert des Bodens und der Wert der baulichen Anlagen aus einem anderen Blickwinkel betrachtet. Das Ergebnis bleibt nicht bei einer rechnerischen Betrachtung des Gebäudes stehen, sondern muss zum Immobilienmarkt in Beziehung gesetzt werden. Ein hoher Bauaufwand bedeutet daher nicht automatisch einen entsprechend hohen Verkehrswert. Die Wahl und Anwendung des Verfahrens sollten zum Bewertungsfall passen und im Ergebnis nachvollziehbar sein.
Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten?
Nicht jede Wertfrage erfordert denselben Umfang. Wer für eine Kaufpreisüberlegung oder eine interne Entscheidung eine Einschätzung benötigt, kann prüfen, ob ein Kurzgutachten zum Anlass passt. Geht es hingegen um eine Bewertung, die gegenüber Dritten vorgelegt werden soll, können eine ausführlichere Herleitung und bestimmte formale Anforderungen wichtig sein. Allein die Bezeichnung eines Gutachtens sagt noch nicht aus, ob der jeweilige Empfänger es akzeptiert.
Das Ingenieurbüro Jochim unterscheidet auf seiner Leistungsseite zwischen Kurzgutachten und ausführlichen Verkehrswertgutachten. Das Angebot für eine fachkundige Immobilienbewertung in Frankfurt umfasst nach eigenen Angaben unter anderem Wohnimmobilien sowie bebaute und unbebaute Grundstücke. Für Eigentümer ist diese Unterscheidung vor allem ein Anlass, den gewünschten Verwendungszweck früh anzusprechen, statt lediglich nach einem Dokument mit möglichst vielen Seiten zu fragen.
Bei einer Erbschaft, einer steuerlichen Frage oder einer Auseinandersetzung können andere Anforderungen gelten als bei einer privaten Kaufentscheidung. Klären Sie deshalb möglichst vor der Beauftragung, wer die Bewertung erhalten soll und welche Vorgaben dort bestehen. Weder ein kompaktes noch ein ausführliches Gutachten sollte pauschal mit einer Garantie für rechtliche Anerkennung oder einen bestimmten Verkaufspreis gleichgesetzt werden.
So bereiten Sie eine Bewertung sinnvoll vor
Eine gute Vorbereitung beginnt mit der Fragestellung: Welche Immobilie soll zu welchem Anlass bewertet werden, und wofür möchten Sie das Ergebnis verwenden? Wenn ein Gericht, eine Behörde oder eine andere Stelle das Gutachten erhalten soll, ist es hilfreich, deren Anforderungen vorab zu erfragen. So lässt sich besprechen, welcher Umfang für Ihren Fall angemessen ist.
Stellen Sie anschließend die Informationen zusammen, die Sie bereits zum Objekt haben. Dazu können Flächenangaben und Grundrisse, Angaben zum Grundstück, Unterlagen über Modernisierungen oder Hinweise auf bekannte Schäden gehören. Bei einer vermieteten Immobilie sind auch Informationen zum Mietverhältnis für die Bewertung interessant. Diese Beispiele sind keine vollständige Liste verpflichtender Unterlagen: Was konkret benötigt wird, hängt vom Objekt, vom Zweck und vom gewählten Vorgehen ab.
Wichtig ist, Unsicherheiten offen zu benennen. Eine geschätzte Fläche sollte nicht stillschweigend als gesicherte Angabe gelten; eine geplante Sanierung ist etwas anderes als eine bereits ausgeführte Maßnahme. Je besser sich solche Unterschiede erkennen lassen, desto leichter können die Grundlagen des späteren Ergebnisses nachvollzogen werden.
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Worauf Eigentümer und Kaufinteressenten achten sollten
Wenn eine Bewertung vorliegt, lohnt sich ein Blick auf mehr als die Zahl am Ende. Prüfen Sie, auf welchen Stichtag sie sich bezieht, welche Objektangaben verwendet wurden und ob wesentliche Annahmen oder Unsicherheiten erläutert sind. Fragen Sie nach, wenn eine bekannte Besonderheit des Hauses oder der Wohnung aus Ihrer Sicht nicht erkennbar berücksichtigt wurde. So nutzen Sie das Ergebnis als Entscheidungshilfe, statt es mit einem unveränderlichen Preisschild zu verwechseln.
Für Kaufinteressenten kann die Bewertung eine Grundlage sein, um den geforderten Preis sachlicher einzuordnen. Eigentümer können mit ihr ihre Erwartungen vor einem möglichen Verkauf überprüfen. In beiden Fällen bleibt der tatsächlich vereinbarte Preis von der konkreten Verhandlung und der Marktsituation abhängig. Entscheidend ist daher, ob die gewählte Bewertungsform Ihre ursprüngliche Frage beantwortet – und ob ihr Umfang zu dem passt, was Sie mit dem Ergebnis vorhaben.
Cc.Tf.
