Warum die Immobilie selbst zum Teil der Finanzierungsstrategie wird
Der Kaufpreis passt ins monatliche Budget, das Einkommen ist stabil und das Traumhaus endlich gefunden. Nur die über Jahre angesparte fünfstellige Summe fehlt. Muss der Traum vom Eigenheim deshalb warten?
Nicht zwangsläufig. Banken können Immobilien auch mit sehr wenig oder ohne klassisches Eigenkapital finanzieren. Solche Finanzierungen stellen allerdings höhere Anforderungen an Kreditnehmer und Objekt.
- Der Immobilienmarkt hat sich wieder gedreht
- Wenig Eigenkapital macht die Objektauswahl wichtiger
- Das Zuhause auf einen Investitionsstau prüfen
- Modernisierungskosten entwickeln sich weiter
- Ein Haus muss auch zur Zukunft des Haushalts passen
- Das passende Haus kann wichtiger sein als eine hohe Eigenkapitalquote
Ein frisch modernisiertes Gebäude mit überschaubarem Investitionsbedarf ist finanziell anders zu beurteilen als eine ähnlich teure Immobilie, bei der in den kommenden Jahren Dach, Heizung und Fenster erneuert werden müssen.
Wenn das Eigenkapital knapp ist, sollte deshalb nicht nur der Kaufpreis zur Haushaltsrechnung passen. Auch der Zustand des Hauses wird zum finanziellen Faktor.
1. Der Immobilienmarkt hat sich wieder gedreht
Für Kaufinteressierte ist die Ausgangslage 2026 durchaus interessant. Nach den deutlichen Preisrückgängen der Jahre 2023 und 2024 sind Wohnimmobilien in Deutschland wieder teurer geworden.
Nach aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes lagen die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026 durchschnittlich 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal und 0,3 Prozent über dem vierten Quartal 2025.
Regional verlief die Entwicklung allerdings sehr unterschiedlich. Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen verteuerten sich gegenüber dem Vorjahr beispielsweise um 3,6 Prozent, während in dicht besiedelten ländlichen Kreisen ein leichter Rückgang um 0,4 Prozent registriert wurde.
Damit ist keineswegs gesagt, dass Immobilienpreise künftig kontinuierlich steigen werden. Die Zahlen zeigen aber, warum jahrelanges Ansparen nicht automatisch zu einem leichteren Hauskauf führt:
Während das Eigenkapital wächst, können sich gleichzeitig Kaufpreise und Finanzierungskonditionen verändern.
Für Haushalte mit gutem und stabilem Einkommen kann es deshalb sinnvoll sein, zumindest zu prüfen, ob sich ein Haus ohne Eigenkapital finanzieren lässt. Möglich sind sowohl Finanzierungen, bei denen lediglich der Kaufpreis über das Darlehen abgedeckt wird, als auch Varianten, bei denen zusätzlich die Erwerbsnebenkosten finanziert werden. Die Anforderungen der Banken steigen jedoch mit dem finanzierten Anteil.
2. Wenig Eigenkapital macht die Objektauswahl wichtiger
Bei einer klassischen Finanzierung reduziert vorhandenes Eigenkapital den Kreditbedarf. Gleichzeitig bleibt im Idealfall ein finanzieller Puffer für das Leben nach dem Kauf.
Fehlt dieser Eigenanteil weitgehend oder sogar vollständig, bekommt der technische Zustand der Immobilie zusätzliches Gewicht.
Ein Beispiel:
Zwei Häuser kosten jeweils 350.000 Euro. Haus A wurde in den vergangenen Jahren umfassend modernisiert. Bei Haus B sind Heizung und Fenster alt, Teile des Dachs sanierungsbedürftig und auch im Badezimmer stehen größere Arbeiten an.
Der identische Kaufpreis bedeutet dann keineswegs eine vergleichbare finanzielle Belastung.
Bei Haus B muss zusätzlich geklärt werden, wann welche Arbeiten erforderlich werden, wie viel sie voraussichtlich kosten und aus welchen Mitteln sie bezahlt werden sollen.
Wer bereits den Kaufpreis weitgehend oder vollständig fremdfinanziert, kann größere zusätzliche Investitionen nicht selbstverständlich aus vorhandenen Rücklagen bestreiten.
Der günstigere Kaufpreis ist deshalb bei wenig Eigenkapital nicht automatisch das bessere Geschäft.
3. Das Zuhause auf einen Investitionsstau prüfen
Vor dem Kauf lohnt ein nüchterner Blick auf die Bauteile, die in den kommenden Jahren hohe Ausgaben verursachen könnten.
Dazu gehören insbesondere Dach und Fassade, Fenster, Heizungsanlage, Elektrik und Leitungen. Auch Feuchtigkeitsschäden oder notwendige Arbeiten am Keller können teuer werden.
Bei älteren Häusern sollte außerdem der energetische Zustand betrachtet werden. Der Energieausweis liefert dafür erste Informationen, ersetzt aber keine fachliche Begutachtung des Gebäudes. Gerade bei knapp kalkulierten Finanzierungen kann es sinnvoll sein, vor dem Kauf sachverständige Unterstützung einzubeziehen.
4. Modernisierungskosten entwickeln sich weiter
Dass der Investitionsbedarf nicht nebenbei behandelt werden sollte, zeigen auch die aktuellen Baupreise.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lagen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im Mai 2026 5,0 Prozent höher als im Mai 2025. Im Februar hatte der Vorjahresanstieg noch 3,3 Prozent betragen.
Der Baupreisindex bildet zwar nicht eins zu eins die Kosten einer individuellen Haussanierung ab. Er zeigt aber, dass Bauleistungen auch 2026 keineswegs automatisch günstiger werden.
Wer eine Bestandsimmobilie kauft, sollte notwendige Arbeiten deshalb möglichst konkret kalkulieren lassen, statt dafür lediglich einen pauschalen Betrag in die Finanzierung einzusetzen.
5. Ein Haus muss auch zur Zukunft des Haushalts passen
Bei einer Finanzierung mit wenig Eigenkapital wird außerdem die langfristige Nutzbarkeit des Hauses interessant.
Auch die Lage einer Immobilie spielt eine Rolle. Banken betrachten bei ihrer Kreditentscheidung unter anderem den Wert und die Verwertbarkeit der Immobilie. Das deckt sich mit der praktischen Perspektive des Käufers: Ein Haus sollte nicht nur heute bezahlbar sein, sondern möglichst lange zum eigenen Leben passen.
6. Das passende Haus kann wichtiger sein als eine hohe Eigenkapitalquote
Eine Vollfinanzierung ist nicht automatisch eine wirtschaftlich schlechte Entscheidung. Sie verschiebt lediglich die Gewichte innerhalb der Planung.
Stabiles Einkommen und gute Bonität werden wichtiger. Der Kreditbetrag steigt. Gleichzeitig gewinnt die Immobilie selbst an Bedeutung: Zustand, notwendige Modernisierungen, Lage und langfristige Nutzbarkeit sollten besonders kritisch geprüft werden.
Wer mit wenig Eigenkapital kauft, sollte deshalb nicht nur besonders sorgfältig finanzieren, sondern mindestens ebenso sorgfältig auswählen, welche Immobilie er finanziert.
Jl.Ey.
