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Immobilienverrentung und Teilverkauf

Die eigene Immobilie als Rente nutzen

Das eigene Haus verkaufen, ohne ausziehen zu müssen? Das klingt für viele Leute reizvoll – speziell für Senioren, die mit einem Verkauf des Eigenheims liebäugeln, obwohl sie eigentlich gerne im Haus wohnen bleiben möchten. Es gibt verschiedene Formen der Immobilienverrentung, die für unterschiedliche Situationen geeignet sind.

Was eine Immobilienverrentung ist und welche Varianten es gibt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Immobilienverrentung – was ist das?

Bei einer Immobilienverrentung geht es grundlegend darum, eine Immobilie gegen eine Rente einzutauschen. Das Haus oder die Wohnung wird dabei an einen Käufer – ein Unternehmen oder einen Investor – verkauft. Statt den gesamten Kaufpreis auf einmal zu zahlen, überweist der Käufer monatlich eine vereinbarte Rente. Zusätzlich kann die Immobilie weiterhin von den ehemaligen Eigentümern bewohnt werden.

Die Immobilienverrentung soll Menschen im Ruhestand die Möglichkeit bieten, ihre finanzielle Situation zu verbessern. Viele Ruheständler besitzen ein weitestgehend abbezahltes Haus, in welchem sie sich wohl und geborgen fühlen und gerne ihren Lebensabend verbringen möchten. Durch eine Verrentung wird die Immobilie zur Altersvorsorge und bleibt trotzdem als Zuhause bestehen.

Eine Immobilienverrentung kann auf verschiedene Arten ablaufen, die in diesem Artikel genauer ausgeführt werden. Neben einer regelmäßigen Rentenzahlung kann etwa auch ein Teilverkauf in manchen Fällen sinnvoll sein. Hierbei wird die Immobilie nicht komplett, sondern nur teilweise an einen Teilkäufer veräußert, sodass Rechte und Pflichten beim ursprünglichen Eigentümer verbleiben. Auch bestehen Unterschiede darin, inwieweit die Verantwortung auf den Käufer übertragen wird – neben einem Wohnrecht ist unter anderem auch ein Nießbrauchrecht möglich.

Wann ist eine Immobilienverrentung sinnvoll?

Eine Immobilienverrentung ist immer dann vorteilhaft, wenn der Geldbeutel eine Auffrischung gebrauchen kann, aber das liebgewonnene Eigenheim nicht verlassen werden soll. Gründe für eine Verrentung der Immobilie können sein:

  • Aufstockung der monatlichen Rentenzahlungen für die Finanzierung des alltäglichen Lebens
  • Eine Einmalzahlung im Falle einer finanziellen Notsituation, einer Hypothek oder bei Schulden
  • Abdecken der monatlichen Pflegekosten
  • Eine Einmalzahlung für eine Investition in die Immobilie, beispielsweise Umbauten für Barrierefreiheit
  • Die Abgabe von Verantwortung, sodass der Verkäufer sich nicht weiter um die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie kümmern muss

Für wen ist eine Immobilienverrentung sinnvoll

Besonders für Senioren mit einer geringen Altersvorsorge kann eine Immobilienverrentung die richtige Entscheidung sein. Ein Haus oder eine Wohnung stellt meist das größte Vermögen dar – doch an den liquiden Mitteln fehlt es. Deshalb ist es vorteilhaft, die Immobilie im Alter wieder zu Geld zu machen und trotzdem weiterhin darin wohnen bleiben zu können. Es gilt die Empfehlung, dass beim Einstieg in die Immobilienverrentung ein Mindestalter von 65 Jahren optimal ist. Denn: Je länger die Rentenlaufzeit ist, desto niedriger ist auch die ausbezahlte Immobilienrente.

Doch nicht nur aus der Not heraus ist eine Immobilienverrentung lohnend. Viele Leute möchten verhindern, dass ihr Erbe durch eine hohe Steuerlast belegt wird – sie lösen dieses Problem mithilfe einer Verrentung.

Welche Objekte eignen sich zur Immobilienverrentung?

Nicht alle Immobilien eignen sich für eine Verrentung. Faktoren wie das Gebäudealter, der Gebäudestandard und der Zustand der Immobilie spielen ebenso eine Rolle wie die Lage und die örtlichen Marktverhältnisse. Eine Immobilie verrenten in München ist beispielsweise deutlich lukrativer und lohnender als in weniger angesagten Gegenden. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass ein hoher Marktwert und ein Standort mit einem stabilen Immobilienmarkt gute Perspektiven für eine Verrentung schaffen. Frühestens ab einem Immobilienwert von 200.000 Euro ist eine Verrentung sinnvoll.

Verschiedene Arten der Immobilienverrentung

Das Ziel einer Immobilienverrentung ist immer, aus der einst erworbenen Immobilie wieder Kapital verfügbar zu machen und gleichzeitig das lebenslange Wohnrecht zu erhalten. Die Verrentung kann auf verschiedene Arten erfolgen, die im Folgenden vorgestellt werden.

Es gilt: Viele Käufer gehen mittlerweile auf den individuellen Bedarf der Verkäufer ein und bieten passende Zwischenlösungen aus Einmalzahlung und regelmäßiger Rentenzahlungen an.


Zeitrente
Bei einer Zeitrente wird ein definierter Zeitraum festgelegt, in welchem die Zusatzzahlungen ausgezahlt werden. Dabei fällt die Rente hoch aus, wird aber bei einer langen Lebensdauer nicht zwangsläufig bis zum Lebensende ausgezahlt.

Der festgelegte Zeitraum bietet weitere Vorteile: Bei einem frühen Ableben des Verkäufers wird die vereinbarte Zahlung an die Erben weiter ausgezahlt.


Leibrente
Ist der Verkäufer dringend auf die Extra-Rente angewiesen und benötigt die Zahlung bis ans Lebensende, ist die Leibrente die bessere Option. Diese fällt zwar geringer aus, dafür bietet sie allerdings eine verlässliche finanzielle Absicherung bis ans Lebensende – falls nicht anders vereinbart. Die Leibrente ist im Normalfall an die Inflationsrate gekoppelt und kann dementsprechend mit der Zeit ansteigen. Ebenso wie beim Modell der Zeitrente wird auch hier meist ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, welches im Grundbuch eingetragen wird.

Mit dieser Variante der Immobilienverrentung sind Sie auf der sicheren Seite. Kann die monatliche Rentenzahlung nicht wie vereinbart erfolgen, erhalten Sie Ihr Eigentum zurück. Zudem profitieren Sie häufig von einer hohen Einmalzahlung oder einer erhöhten Leibrente, sollten Sie Ihr Wohnrecht vorzeitig aufgeben.


Teilverkauf
Bei einem Teilverkauf veräußert der Immobilieneigentümer nur einen bestimmten Anteil seines Eigenheims, in der Regel bis zu 50 Prozent der Immobilie. Gleichzeitig behält er alle Rechte und Pflichten über das Haus oder die Wohnung und muss damit auch weiterhin für die Instandhaltung der Immobilie aufkommen.


Verkauf mit Rückanmietung
Ein Immobilienverkauf mit anschließender Rückanmietung ist dann empfehlenswert, wenn Sie nicht mehr lange in der Immobilie wohnen bleiben möchten, sondern einen baldigen Umzug planen. Bei diesem Verrentungsmodell wird der höchste Verkaufspreis erzielt – trotzdem können Sie vertraglich vereinbart weiterhin das Wohnrecht genießen. Die Höhe der Miete wird dabei gleichbleibend garantiert und eine Kündigung des Mieters ist ausgeschlossen.


Wohnrecht oder Nießbrauch?

Bei jeder Immobilienverrentung ist das Wohnrecht ein fest verankerter Bestandteil des Vertrags. Die Dauer des Wohnrechts kann dabei flexibel gestaltet werden – es ist also möglich, ein lebenslanges Wohnrecht oder einen bestimmten Zeitrahmen zu vereinbaren. Die Dauer des Wohnrechts hat dabei Auswirkungen auf den Verkaufspreis der Immobilie: Je länger damit zu rechnen ist, dass der vorherige Eigentümer noch in der Immobilie wohnen bleibt, desto geringer fällt der Verkaufspreis aus.

Der Verkäufer erhält hier in der Regel keine Rechte, die Immobilie nach Auszug selbst weiterzuvermieten und von den Mieteinnahmen zu profitieren. Manche Käufer ermöglichen jedoch eine vertraglich geregelte Abfindungszahlung, sollte das Mietrecht früher als vereinbart aufgegeben werden.

Bei einer Immobilienverrentung besteht auch die Möglichkeit eines Nießbrauchs. Der Eigentümer erhält nach Verkauf des Objekts das lebenslange Wohnrecht, gleichzeitig behält er jedoch auch Rechte und Pflichten eines Eigentümers. Das ermöglicht dem Verkäufer gewisse Befugnisse, beispielsweise Umbaumaßnahmen zur Barrierefreiheit ohne die Zustimmung des Käufers vorzunehmen oder auch die Immobilie selbst weiterzuvermieten.

Diese Variante gilt als sicherste Verrentungsvariante, da hier der Verkäufer weiterhin an erster Stelle im Grundbuch eingetragen bleibt. In vielen Fällen ist es sogar trotz Nießbrauch möglich, gewisse Instandhaltungskosten an den Käufer abzugeben.